为了孩子上学方便，江苏省苏州市的王先生想在学校附近租赁房屋，并在中介的介绍下看中了一套配恒温、恒湿、恒氧“三恒”系统的科技住宅。虽然相较于其他同地段房屋，这套科技住宅租金比较高，但考虑到居住的舒适性、距离学校较近等原因，王先生以每月4800元租金与房东李小姐签订了为期半年的租赁合同。
转眼到了学期末尾，租期已经过去5个月。正值黄梅天，王先生带着孩子外出，没有关闭客厅窗户。2024年7月初，王先生一家回到房屋，发现多个房间墙面出现大面积霉变，遂与李小姐进行沟通。李小姐提示王先生关窗：“客厅窗户怎么能不关呢，就是因为开了窗才发霉的。”王先生却反问李小姐：“房间发霉，不开窗怎么行？”
沟通无果后，李小姐带着小区物业服务人员、中介以及房屋修理人员到现场查看，发现全屋墙纸墙壁发霉、吊顶多处有水迹，原因为未关窗户导致湿气侵入、水珠长时间附着在“三恒”系统墙壁所致，预估维修需耗时1个月。双方对修缮问题无法协商一致，同年7月5日，王先生搬离房屋。
李小姐诉至苏州市虎丘区人民法院，要求确认合同解除，并要求王先生赔偿损失及维修费用1.3万元。王先生则提出反诉，要求确认合同解除的同时，李小姐退还剩余租金、押金并支付违约金。
案件审理过程中，经法官实地勘查，发现案涉房屋楼栋墙面贴有《科技系统使用注意事项》，载明“夏季制冷期间不要开窗通风，以防高温高湿空气进入户内，造成墙面结露发霉”。承租房屋室内窗户上贴有“房间采用科技系统，请不要开窗，以免造成房间墙体结露”的注意事项。聊天记录显示，房屋出租时，中介人员明确告知房屋系科技住宅，不能长时间开窗。
法院经审理认为，房屋租赁实际使用的5个月期间，房屋并无任何霉渍，李小姐已尽交付符合正常安全使用条件房屋的义务。同时，根据房屋楼栋墙面、室内窗户相关提示以及中介人员的聊天记录，李小姐也合理告知了房屋使用注意事项。但王先生在梅雨季开窗，存在明显使用不当，应承担维修责任，其拒绝履行维修义务，违反合同约定，应当承担违约责任。
考虑到双方均有意向解除合同，且王先生于2024年7月5日实际搬离，法院依法确认租赁合同于7月5日解除。合同解除后，李小姐应退还合同未履行期间对应租金、押金，王先生需赔偿房屋维修费用及房屋维修期间的空置损失。李小姐明确表示无再出租打算，结合房屋实际维修时间和维修成本，法院依法判决双方租赁合同解除、王先生赔偿李小姐1.1万余元，李小姐退还押金及剩余房租。双方均未上诉，判决已生效。
特殊类型房屋需严格遵守使用规范
随着生活品质的升级，科技住宅的智能化不断提升，对一些生活习惯也产生了重大影响。正如本案中，王先生租住的房屋是具有恒温、恒湿、恒氧“三恒”系统的科技住宅，相较于普通住宅在使用时就有了很多注意事项。王先生与李小姐因案涉房屋墙纸霉渍等维修责任发生争议，而违约责任如何确定，还需要结合房屋的特殊性。
因王先生确认在2024年6月24日至30日期间全家外出且未关闭客厅阳台的窗户，当时为梅雨季，频有暴雨。开窗行为构成不当使用和不当保管房屋，以致案涉房屋客厅、卧室、吊顶等多处出现霉渍等现象，二者之间具有因果关系，且王先生抗辩霉渍原因不确定，需经过鉴定确认，但未提交鉴定申请，应当自行承担举证不能的不利后果。
案涉房屋含恒温恒湿的新风系统，相应租金高于市场上其他普通住宅，王先生作为承租方对案涉房屋的科技系统及相应的合理使用及注意事项应属明知，其抗辩该科技系统不具有普及性，对相应注意事项无法知晓的意见，缺乏依据，法院不予采纳。
综上，法院认为，王先生未尽到合理使用案涉房屋的义务，致房屋墙体发霉，应当承担维修责任，但其拒不承担维修责任，构成违约。而李小姐在收到维修通知后，立即协同房修、物业等人前往查看并提出相应协助维修方案，尽到了配合维修的义务，王先生主张李小姐未履行维修义务构成违约的意见，缺乏依据，法院不予采纳。
承办法官王耀华表示，对于科技住宅、地暖房等特殊类型房屋，特别是在梅雨季节等特殊气候条件下，需要特别注意防潮措施，并严格遵守使用规范。相较于普通房屋，租赁此类房屋时，出租人与承租人应尽到更高注意义务。出租人应通过书面合同、口头告知、张贴提示等多种方式，全面履行告知义务，确保承租人充分知晓房屋使用注意事项；承租人应当按照操作说明使用房屋设施，避免因不当操作导致设备损坏或房屋受损。
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